第２回目以降の大規模修繕が多くなり、以前よりも検討に要する期間が長くなる傾向にあります。基本修繕工事以外の改良改善工事や設備工事など対象となる項目が増えるので当然のことではあります。
調査から工事完了までの全体スケジュールがスムーズに進むよう、第１回目よりも余裕のある計画が必要です。そのため、早めにご相談を受ければ無理のないスケジュールがご提案できます。
無料の勉強会も実施中ですので是非ご相談くださるようお願いいたします。
（Ｗｅｂ管理人）
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有料老人ホーム
我が国の人口は、2015年現在1億2660万人、そのうち65歳以上の高齢者の割合（高齢化率）は 26.8％、つまり4人に１人が高齢者なのだそうです。
20年後の2035年には 33.4％、つまり3人に１人が高齢者となり、そのための高齢者向け施設も多くなるわけです。
既に様々な老人ホームが運営され、築年数が20年を超える物件も多くなりました。弊社でも先月2件の受注をいただき、調査から工事監理までの業務に加え、長期修繕計画の検討を依頼されることとなりました。
建物がある限り、適切に維持していくことが運営の監理者に求められるわけですが、まだ計画修繕の概念は乏しいようです。
今後は運営計画の中に建物の長期修繕計画を加味して、経営の力となるようサポートできればと考えています。
（Ｗｅｂ管理人）
修繕積立金の不足
経年数の高いマンションの大規模修繕についての相談が多くなってきています。その中で大きな問題は修繕積立金が不足していて必要な工事ができないことが挙げられます。
長期修繕計画に基づいた見直しをしていないことも多く、検討しても総会で承認が得られずそのままになっているケースもあります。
後へ延ばせ当然その分の負担が多くなるのですから、早く修繕積立金の値上げについて検討することが必要です。
そこで必要なのは、詳細な長期修繕計画の作成や見直しです。管理会社でも作成してくれますが、資料の説明が不十分で区分所有者が正しく理解できなければ意味がありません。
第三者のコンサルタントなら既存の長期修繕計画を細かく分析し、マンションに合った見直しを作成、丁寧に説明いたします。
（Ｗｅｂ管理人）
高経年マンションの新たな選択肢
老朽化したマンションの売却と解体の決議要件を緩和する「マンションの建替えの円滑化等に関する法律の一部を改正する法律」（改正マンション建て替え円滑化法）が本年6月に成立、いよいよ施行されます。
耐震性不足など老朽化が進んだマンションで、区分所有者の5分の4が同意すれば、建物の解体と跡地売却を認められるようになります。改正前は原則として区分所有者全員の同意が必要でした。そして区分所有者が自力で建て替えるのではなく、跡地を買い受けたデベロッパーなど資金力のある企業による土地活用が進められることになります。修繕だけでは解決しない高経年マンション居住者の新たな選択肢となるかもしれません。
（Ｗｅｂ管理人）
人口減少
国勢調査による人口推計を見ると、2015年の12,660万人から、2040年に10,728万人へと1,932万人減少するとのこと。2015年を基準とすると、84.7％になってしまうらしい。
一つのマンションで考えると15％居住者が減ったら、マンションの運営や修繕すら危なくなるのではと思います。今後マンションが淘汰されていく中で、その地に残る必然性（Nnecessity）を考えながら、長期修繕計画を検討することが重要です。
人口減少、高齢化、少子化など人口問題は、マンションにとって今後極めて大きな課題になるのでしょう。 （Ｗｅｂ管理人）
暑さに強いマンションの改修
今年も厳しい暑さがやってきました。マンションも時代と共に建物として断熱性能が向上してきているものの、最後はエアコンに頼るほかありません。私が幼いころ、風鈴の音を聞いて涼しげな感じがしたものの、今では小細工にしか感じないほどです。それほど暑さが劇的に変わってきているのでしょう。
そこで、「暑さに強いマンションの改修」を提案したら、これは間違いなく引合が増えると思っています。
答えは、コンサルタントの頭の中にありますので、是非お問い合わせください。（Ｗｅｂ管理人）
大規模修繕工事の対象
共同住宅では、これまで第１回目の大規模修繕工事が最も多く行われてきましたが、２０１６年になると第３回目の大規模修繕工事が数において１位となる予想が出されました。
その結果、工事内容は建築的な修繕から設備を含む総合的な改修へとその内容が大きく変わっていくことになります。
管理組合の要望も多岐にわたり、今以上に幅広い知識がコンサルタントに求められます。また、建物のライフサイクルコストへの関心がさらに高まり、長期修繕計画見直し業務の必要性が増していくことでしょう。
改修設計コンサルタントは、単に大規模修繕工事のコンサルタントではなく、マンションの総合的なコンサルタントとして、さらに活躍の場を広げる時代を迎えました。
（Ｗｅｂ管理人）
消費税８％
２０１３年の首都圏（東京、神奈川、埼玉、千葉の１都３県）の新築マンション発売戸数は５万６４７６戸と前年比２３．８％増となり、その伸び率は金融危機の反動から大きく伸びた１９９９年（３０．１％増）以来、１４年ぶりの高い水準となったという事です。理由としては、経済政策「アベノミクス」による景気の回復傾向や金利、物件価格の先高観に加え、消費税増税前の駆け込み需要もあったと思います。
弊社の業務では、マンションの売り上げほどの効果はなかったような気がしますが、マンションが増えることは、将来のコンサルタント業務の増加につながりますので喜ばしいことです。
そして今月から消費税が８％となり、今後の情勢はどう変化していくのでしょうか。 発注者が、増税分の圧縮につながる値引きではなく、コンサルタントの業務費に対する理解へ向かう事をただただ祈るばかりです。 （Ｗｅｂ管理人）
建設業界の人手不足
アベノミクスや東京五輪の決定で、住宅・オフィスビルなどの需要が増え、建設ラッシュに沸いているというニュースをよく聞きます。しかし、一方で公共事業では入札不調が数多く起きており、その原因のひとつが、深刻な建設作業員不足と言われています。
建設業界では、 「失われた20年」で建設会社の業績が低迷を続け、末端の下請け作業員などにシワ寄せがいきました。その結果、作業員は収入が減り、職を辞す人や、将来性が見込めなため、若い世代からも敬遠されるようになりました。
マンションの改修工事でも、作業員の単価は極めて安く、品質に係る問題となってきています。工事金額については、適正な値段がわかりにくいのですが、何とか調整をしなければ、今後必ず工事に支障をきたすことでしょう。誰か、「競争入札」に代わる、施工会社の選択方法を提案してはくれないでしょうか。
謹賀新年
旧年中は格別のお引き立てを賜り厚くお礼お申し上げます。
新年を迎えて、所員一同気持ちも新たに頑張りますので
よろしくお願いいたします。 （Ｗｅｂ管理人）