マンション管理組合の皆様
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コンサルタントの仕事をわかりやすく説明しますコンサルタントの仕事をわかりやすく説明します

マンション管理組合の主な役割をおしえてください。
コンサルタントが分かり易い資料と説明で大規模修繕の計画から竣工までをサポートします。
マンション管理組合(理事会又は修繕委員会)は、コンサルタントの進める内容に沿って「適宜判断」をすることが求められます。
最終的には、総会で承認を受け大規模修繕工事を実施することとなります。
自分たちのマンションでの修繕工事が大規模修繕に当たるのか当たらないのか、そこはどう判断すれば良い?
長期修繕計画書で10~12年ごとに予定され、その前後の時期に実施する外部足場を組み立てて行う大掛かりな修繕工事のことです。
工事の費用は、修繕積立金会計を取り崩し支払います。
小規模修繕(?)でも相談にのってくれるの?
原則として工事に関するご相談なら、大小は問いません。
どのタイミングで相談すれば良いのかわかりません。
どこからが大規模修繕工事でコンサルタントが必要なのですか?
長期修繕計画で予定されている工事時期の1年半から2年くらい前の時期に連絡をください。
建物調査を行う前の準備段階からコンサルタントが入るとスムーズにスタートできます。
建物調査診断業務
マンション管理組合さま、居住者へのアンケート調査後、現地調査や必要に応じた機器による試験を行い結果をまとめた報告書を作成し調査診断報告会を実施します。

建物調査診断業務

調査は具体的にどういうことをするのか?
目視触診打診による現地調査と機器調査です。
調査にどれくらいの期間が必要ですか?
調査業務として、アンケートから調査報告書のまとめまで2~3ヶ月です。
そもそも建物調査診断ってやらないといけないの?
調査診断の結果に基づき、大規模修繕工事の範囲や内容決めていくので、調査しないと前に進みません。
建物調査診断をプロのコンサルタントに依頼するタイミングが分かりません。
健全な建物ならば、長期修繕計画で予定されている工事時期の1年半から2年くらい前の時期。不具合のある建物ならば、それが見つかった時期です。
何人ですすめるんですか?コンサルタントは1人ですか?
担当者が責任者となり、塗装・防水・シーリング・設備などの専門家及び機器試験を行うチームを含め12名から建物の規模により20名くらい動員しています。
改修設計業務
計画から竣工までの全体のスケジュールを作成、それに沿って業務を進めます。
調査結果に基づき必要な工事範囲や内容を選択、基本的な改修の計画と改良・改善すべき項目を提案し検討します。
併せて設計予算書を作成し、管理組合の予算に合わせて調整を行い、実施する工事の改修仕様書と図面等を作成します。

改修設計業務

「改修設計」ってどういうことをするんですか?
調査診断の結果に基づき、大規模修繕工事の範囲や内容決め、実施する工事の予算を作成することです。
改修設計の進め方がわからない
基本設計で大規模修繕工事の計画をたて、工事予算を作成し調整を図り、今回の実施設計を行っていきます。
何人ですすめるんですか?コンサルタントは1人ですか?
担当者は基本的に1名ですが、建物の規模によりサポートの所員が付きます。
なお、調査、積算、業務の管理など社内業務は別途担当する者が数名います。
施工業者選定業務
公募により施工業者を広く募り、1次・2次選定を経てヒアリングで1社を内定します。
各選定の段階で、コンサルタントが適切な選定基準を明示しアドバイスをいたします。
管理組合様は、それを参考に検討を行い最適な施工業者を決定いたします。

施工業者選定業務

施工業者は誰が決めるの?
選定業務を通して資料を作成し評価点などを付けアドバイスは行いますが、最終的な決定権は管理組合にあります。
選定基準はなに?
公募では主として会社の規模、1次選定では予定する工事に相当する実績の有無、2次選定では見積金額、最終ヒアリングでは、現場担当者を含めた総合的評価です。
何人ですすめるんですか?コンサルタントは1人ですか?
担当者は基本的に1名ですが、建物の規模によりサポートの所員が付きます。
工事監理業務
工事着工前は施工業者への事前指導や工事説明会の出席などを行い、スムーズに工事が始められるようにサポートします。
工事中は、施工者との打合せ、中間検査や竣工検査で品質管理を行い、監理報告書を作成します。

工事監理業務

工事監理業務ってどういうことをしますか?
工事の品質を確保するため、工事内容のチェック、工事中の問題点の調整、管理組合との打合せや報告などです。
監理者の実績を見て決めたいんだけどできますか?
監理担当者の実績一覧を提出します。
何人ですすめるんですか?コンサルタントは1人ですか?
担当者は基本的に1名ですが、建物の規模によりサポートの所員が付きます。
長期修繕計画作成業務
既存の計画書の内容を見て、見直しか新規に作成かをチェックいたします。
見直しの場合は、修繕項目や周期の検討を行い修正します。
また、新規フォーマットによる既存計画書の修正、要望に応じて計画書の新規作成も行います。

長期修繕計画作成業務

長期ってどれくらいですか?
国交省のガイドラインでは、25~30年と記載されています。
大規模修繕を2回含める期間とも言われています。
何人ですすめるんですか?コンサルタントは1人ですか?
担当者は基本的に1名ですが、建物の規模によりサポートの所員が付きます。
アフター点検確認作業
施工業者が引き渡したときに約束した各工事の保証内容に伴い実施する年次点検をサポートいたします。
※問題が確認された時は、解決に向けて調節を図ります。

アフター点検確認作業

オプションサービスなんですか?
契約期間以降に費用が発生するため、原則別扱いですが、1回目は立会を推奨しています。連絡や書類的なチェックは無償サポートしています。
アフターってどれくらいの期間ですか?
実施した工事の保証期間によって決まります。最長で防水なら10年です。
初回の大規模修繕工事と、複数回の大規模修繕工事でサポート内容変わりますか?
あくまでも実施した工事野内容によります。
何人ですすめるんですか?コンサルタントは1人ですか?
担当者は基本的に1名ですが、建物の規模によりサポートの所員が付きます。